Milliyet.com.tr/ÖZEL Gayrimenkul alım satımı yapacak milyonlarca kişiyi yakından ilgilendiren yeni bir dönem başlıyor... Ev, arsa veya dükkan alırken tapu dairelerinde aşina olduğumuz o telaşlı süreç, önemli bir değişikliğe sahne olmak üzere. Adalet Bakanı Akın Gürlek’in ilk sinyalini verdiği ve 12. Yargı Paketi’nde yer alması beklenen düzenlemeye göre; belirli bir değerin üzerindeki tapu işlemlerinde artık "avukatla temsil zorunluluğu" geliyor.
Konuyla ilgili geçtiğimiz günlerde açıklamalarda bulunan Adalet Bakanı Akın Gürlek, "Bu hedeflerden bazıları, bazı iş ve işlemlerde avukatla temsil zorunluluğunun getirilmesi. 12. Yargı Paketi'nde talimat da verdik, şu an yasal düzenleme de yapılacak. Tabii Meclisimizin de aynı yönde bir irade göstermesi halinde tapuda belirli miktarı geçen işlemlerde avukatla temsil zorunluluğu getirmeyi istiyoruz. Bu hem işlemlerin hukuki güvenliğe kavuşması hem de avukatlarımıza en azından küçük bir fayda sağlaması için önemli. Bu konuda Hukuk İşleri Genel Müdürlüğümüze ve Özel Kalem Müdürlüğümüze talimat verdim. İnşallah 12. Yargı Paketi'nde belirli miktarı geçen işlemlerde tapuda avukat sorumluluğu getireceğiz" dedi.
Altında 8.000 TL tuzağı: Zirveden alanlar dikkat! Belgin Maviş’ten ‘maliyet’ uyarısı
‘TAPUDA AVUKAT TEMSİL UYGULAMASININ İKİ NEDENİ VAR’
Peki tapuda yeni sistem nasıl olacak? Vatandaşın cebinden ek bir ücret çıkacak mı? Planlanan düzenleme ile asıl amaçlanan ne? Sistemin alıcı ve satıcılara faydası ne? Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Yeni gündeme gelen ve Adalet Bakanı tarafından ifade edilen husus, aslında belli bedellerin üzerindeki taşınmazlar için tarafların tapu müdürlüklerinde avukatlarıyla temsil edilmesine ilişkin bir zorunluluk olarak öngörülüyor.
Bakanımız tarafından yapılan açıklamaya baktığımızda, bunun birinci nedeninin işlemlerin hukuki güvenliğe kavuşması, ikinci nedeninin ise avukatlara fayda sağlaması şeklinde değerlendirildiğini görüyoruz.
‘2 YILI AŞKIN SÜREDİR ÇİPLİ KİMLİK VE BİYOMETRİK DOĞRULAMA YAPILIYOR’
İşlemlerin hukuki güvenliğe kavuşması başlığı aslında tapu iş ve işlemlerinde işlemler oldukça güvenli yapılıyor. Şunu ifade edebiliriz ki tapu dairelerinde yaklaşık 2 yılı aşkın süredir çipli kimliklerle kimlik doğrulama işlemleri ve biyometrik doğrulama işlemleri yapılıyor. Zaten iş ve işlemlerde güvenlik esasları çok ön planda; vekaletle yapılan işlemlerde vekalet kontrolü, şirketlerin yaptığı işlemlerde ticaret sicil entegrasyonları gibi çok sayıda entegrasyonlar var. Hatta artık birçok işlemde elden belge verilmesi ve benzeri bile işlem esasında kabul edilmiyor.
TAPUDA ASIL AMAÇLANAN GÜVENLİK Mİ?
Tapu dairelerinde başvuru alınırken iki aşamalı kimlik doğrulaması istendiği gibi, başvuruların hepsi e-Devlet sistemi üzerinden Web-Tapu menüleri kullanılarak yapılıyor ve doğrulanmış cep telefonlarıyla ancak işlem başvuruları yapılabiliyor. O nedenle güvenlik aşamasında bir avukata ihtiyaç olma ihtimali hususu aslında tapu iş ve işlemlerinde geçerli bir husus değil.
“‘İNŞAAT FİRMALARI PROJE SATIŞLARINI AVUKAT ARACILIĞI İLE YAPSIN’ DENİLEBİLİR”
Örneğin projelere getirilen bir şart olsa; mesela inşaat firmaları proje satışı yapacaklarsa bu noktada ‘sözleşmeler avukat aracılığı ile yapılsın’ gibi şartlar getirilse belki proje satışında yaşanan mağduriyetlerin önüne geçecek bir düzenleme olabilir. Ya da günümüzde sadece avukatlar bu aşamada işlem yapamaz diye bir uygulama yok. Gerek bankalar gerekse de büyük şirketler zaten iş ve işlemlerini avukatlarına verdikleri vekaletlerle yapıyorlar. Burada özellikle avukatlara fayda sağlaması dediğimiz konu biraz daha netleştirilmeli.
PJAK’a yakın takip
VATANDAŞA MALİYETİ OLACAK MI?
Mutlaka her Bakanlık kendi sektöründeki meslektaşlarının daha geniş bir faaliyet alanından faydalanmasını talep edebilir ama bunun özellikle vatandaş tarafında oluşturacağı farklı yükümlülükler var. Bunlardan bir tanesi bunun oluşturacağı ek maliyetler. Yani bunlar tapu harcı bedeli içinden Bakanlık tarafından mı karşılanacak, yoksa hani vatandaşa ek bir maliyet mi oluşturacak?
Tapu iş ve işlemlerinde süreçler bu sefer daha uzun bir zamana mı yayılacak? Çünkü avukatın gelmesi gitmesi, avukata göre randevular verilmesi gibi çok sayıda esas var. Zaten yakın zamanda güvenli ödeme sistemi de devreye alınacağı bir durumda avukatlar neyi kontrol edecekler?
Eğer bir taşınmazla ilgili teknik kontroller veya hukuki kontrollerin daha kapsamlı yapılması gerekiyorsa o zaman değerleme şirketleri tarafında yapılan değerleme raporlarıyla ilgili bazı yükümlülükler konuşulabilirdi. Daha önce bunlar da değer haritası ve benzeri oluşturulması anlamında konuşuldu ama bir ilerleme kaydedilmedi.
Alım ve satımlarda iş ve işlemlere aracılık eden Türkiye’de 88 bine yakın yetki belgesi almış, mesleki yeterlilik belgesi deneyiminden geçmiş emlak işletmesi bulunuyor. Eğer bir sorumluluk ya da hukuki açıdan bir paydaş aranıyorsa emlak işletmelerine öncelik verilmelidir.
Yakın zamanda tapu işlemlerinin noterlerde yapılmasına ilişkin kapsamlı bir düzenleme devreye alındı. Noterler de bu işi yapsın, tapu işlemlerine aracılık etsin diye. Şu anda günümüzde neredeyse noterlerde hiçbir tapu işlemi yapılmıyor. Yetki alındı, ekranlar hazırlandı, çok sayıda düzenleme yapılmış ama günün sonunda noterler yaptıkları iş ve işlemlerden sorumlu tutulacakları nedeniyle bu işlemlere aracılık etmek istemediler. Birçok noter işlem yapmaktan imtina etti.
‘BEDELLE İLGİLİ KISIM HENÜZ BELLİ DEĞİL’
Burada bedelle ilgili kısım henüz belli değil. İlla bir yetki verilecekse de belki bu yetki ticari gayrimenkullerde şirketlerle ilgili yapılacak işlemler gibi belli bir kapsam çerçevesinde değerlendirilebilir. Bunun dışında meblağ yüksek diye her işleme avukat zorunluluğu getirilmesi sağlıklı olmayacaktır. Yapılan iş ve işlemlerde avukat sorumluluk paylaşacak, resmi senede imza atacak herhangi bir hak kaybı yaşandığında bununla ilgili sorumlu olacak mıdır? Bunun netleşmesi lazım.
AVUKAT SİSTEMİNİN TAPU İŞLEMLERİNE FAYDASI OLUR MU?
Ben mevcut durumda geçen yıl yapılan 3 milyon 300 bin satışa baktığımda sahte vekaletlerle ilgili çok sayıda güvenlik tedbiri, çipli kimlik doğrulama, biyometrik doğrulama sistemleri, Web Tapu başvuru sistemleri, fiil ehliyete ilişkin süreçlerin takip edilmesi, şirketler ve evrakların sistemler üzerinden alınması ve bunların her birinin elektronik ortamda çok etkin ve verimli bir şekilde üst düzey güvenliklerle yapılması nedeniyle bunun bir kolaylık veya fayda sağlayabileceğini düşünmüyorum.
Şu anda artan emlak rayiç değerleri nedeniyle çok ciddi bir şekilde %4 tapu harcı neredeyse gerçeğe yaklaşan bedeller üzerinden alınıyor. Bir de zorunlu avukatlık ücreti getirilmesi zaten yüksek olan alım satım maliyetlerini daha da artıracaktır. Tapu iş ve işlemlerinde hukuki açıdan avukat gerektiren bir unsur yer almamaktadır. Zaten bankalar tarafında bir krediye konu ise bu inceleme çok kapsamlı şekilde yapılmaktadır.
Güvenli ödeme, kimlik doğrulama vb. Varken yeni maliyetler oluşturmak yerine bu noktada aksayan diğer kısımlara ilişkin çalışmalar yapmak, değer barışı, emlak işletmelerinin tapu iş ve işlem süreçlerine, resmi senet süreçlerine kendilerinin dahil edilmesi, emlak işletmelerinin bilgi ve belgeye erişimleri konusunda kolaylıklar sağlanması gibi başlıklar daha elzemdir.
‘ZORUNLU DEĞİL, VATANDAŞIN TERCİHİNE BIRAKILMALIDIR’
Türkiye genelinde şu anda yetki belgeli yaklaşık 88 bin emlak işletmesi var. Bu işletmeler taşınmaz ticareti mevzuatı kapsamında belli eğimin ve yeterlilik şartlarını yerine getirmiş, resmi olarak kayıtlı meslek mensuplarından oluşuyor. Gayrimenkul işlemlerinde bir sorumluluk paylaşımı olacaksa bu noktada mevcut meslek yapısı kapsamında yetki belgeli emlak işletmelerinin sürecin içinde yer alması doğru olacaktır.
Mevcut uygulama açısından bunun zorunlu hale getirilmesi yerine vatandaşın tercihine bırakılması daha dengeli bir yaklaşım olur. Vatandaş zaten tercihinde vekaletle avukat tutulabilmektedir. Vekaletle avukatlar işlem yapabilmektedir.”